Investovat do nemovitostí je hodně těžké, pokud člověk nemá peníze. Když jsem přijel do Ameriky, měl jsem sen, že pořídím nějaké nemovitosti. V té době jsem chtěl kupovat domy (obytné domy a byty), dnes už raději kupuji komerční nemovitosti (třeba kanceláře).
Měl jsem totiž v živé paměti, jak po splasknutí internetové bubliny v roce 2001 bylo v depresi veškeré podnikání, co jsem dělal na Internetu. A chtěl jsem najít něco, čím bych se pojistil pro případ, že se něco podobného opět stane. Ekonomická situace se může kdykoliv změnit a já jsem na to chtěl být připravený. Také jsem nemovitosti bral jako vynikající zabezpečení na důchod.
Moje představa do budoucna byla vlastnit tři až pět domů, u každého mít nájem zhruba $ 1 500 měsíčně. Po splacení půjček by mi zůstal příjem $ 4 000–$ 7 000 měsíčně. Když jsem do USA přijel, tak jsem tomu věnoval hodně času. Přečetl jsem spoustu knížek o investování do nemovitostí. Šel jsem třeba do místního knihkupectví Barnes & Noble, kde mají křesla a sedačky nachystané pro lidi, co si chtějí knížky prolistovat, než si je koupí. Můžete si sednout do pohodlného křesla, nabrat si knížky a klidně si celý den číst.
Takto jsem přečetl nebo prolistoval desítky knížek. Chtěl jsem načerpat co nejvíce znalostí. Fungování trhu s nemovitostmi v USA bylo pro mě něco nového, potřeboval jsem zjistit, jaké mám vůbec možnosti.
Během intenzivního studia jsem zjistil, že si budu moci koupit maximálně vlastní byt a o nějakém dalším investování se mi nemůže ani zdát, dokud nebudu mít dostatek peněz.
Spousta knížek píše o tom, jak se dá všechno zařídit s minimem peněz. To ale není doslova pravda.
I když se mi podaří koupit byt nebo dům a pronajmu ho, ani náhodou mi to nevydělá na splátky půjčky. Musel bych dát minimálně 20–30% downpayment (někdy i více), jen abych na té nemovitostí každý měsíc neprodělával. A kupovat nemovitost a každý měsíc prodělávat není zrovna něco, co bych chtěl dělat.
Také jsem zjistil, že investoři mají o hodně těžší podmínky při žádání o půjčku. A já jsem chtěl být hlavně investor. Když si koupím nemovitost pro vlastní bydlení, dostanu menší úroky a ještě stačí dát velmi malý downpayment (základní splátku).
Před pár lety lidé kupovali domy s 0–5% downpayment. Ale kdyby stejný člověk chtěl koupit byt jako investiční nemovitost, musí dát alespoň 25–30% downpayment. U komerčních nemovitostí banky raději půjčí firmě, která ty prostory bude využívat, než tomu, kdo by je jen pronajímal. Banky v USA považují investory za velmi rizikové klienty.
Když se nad tím vším zamyslíte, je jasné, že investovat do nemovitostí není jednoduché. Vidím kolem sebe hodně lidí, co si myslí, že vydělají spoustu peněz investováním do nemovitostí, aniž by měli dostatek vlastních peněz, a to vše naprosto pasivním způsobem „koupím a pronajmu“. Myslí si, že třeba koupí naprosto cokoliv a vydělají hrozně moc peněz (protože zrovna trh jde s cenami nahoru – což ale nemusí trvat věčně).
Proto, když si v USA zapnete v noci televizi (v jednu až pět ráno), uvidíte celou dobu běžet pořady, v nichž nějaký investor nabízí kurz/knížku/seminář. Zaplatíte třeba tisíc dolarů a naučíte se, jak se stát milionářem. Nepotřebujete žádné peníze, nemusíte mít kredit, nemusíte mít ani zaměstnání… Stačí, když budete mít tisíc dolarů, které jim pošlete. A za pár let z vás bude milionář – bez práce. Takto to ale nefunguje.
Dospěl jsem k závěru, že koupit nemovitost jen tak bez velkého množství peněz nejde. Přestal jsem trávit desítky hodin přemýšlením, jak koupit nemovitosti bez peněz, jak sehnat investory, nebo co super kreativního vymyslet, abych nějakou investiční nemovitost mohl koupit.
Místo toho jsem se zaměřil na podnikání, vydělávání peněz a přemýšlení, jak to všechno propojit, abych si ten sen nakonec splnil. Jak využít podnikání k tomu, že si ty nemovitosti koupím jako uživatel s lepšími podmínkami od banky a ne s vysokými úroky jako investor.
Když mám vlastní firmu, co potřebuje kanceláře, je celkem logické si ty kanceláře koupit. Můj sklad na kola v Kalifornii bych si nemohl koupit jako investor (neměl bych peníze na downpayment a neměl bych ani peníze na úroky, které by byly o dost vyšší – třeba 2–3 %). Právě podnikání mi dává obrovskou výhodu oproti jiným investorům.
Jakmile nemovitost vlastním, mohu vždy část pronajmout někomu jinému. U vlastní nemovitosti mám mnohem větší volnost, jak z ní dostat co nejvíce peněz. Třeba tím, že rozdělím kanceláře na jednotlivé místnosti a najednou vydělám více, než kdybych pronajímal jednu obrovskou kancelář.
Nebo můžu vymyslet zcela jiné využití přinášející více peněz. To si většinou může dovolit pouze vlastník budovy, nikoliv nájemník.
Cílem je dostat z investice maximální výnos, nejlépe aktivním přístupem – vlastním podnikáním, nápady, úpravami apod. Tento výnos je mnohem důležitější než samotný růst cen.
Komerční nemovitosti (kanceláře, obchody, sklady…) mohou být velmi zajímavou investicí. Já osobně mám raději commercial real estate (komerční nemovitosti) než residential real estate (domy, byty). Jde o to, že je méně problémů s nájemníky.
Pronájem kanceláří je velmi stabilní. Když si jednou firma kancelář pronajme, většinou na tom místě vydrží hodně let. Jakmile si jednou vytiskne vizitky, tak už se snaží ve stejné lokalitě zůstat.
U domů a bytů je to tak, že se lidé stěhují mnohem častěji. Najdou něco lepšího nebo levnějšího a hned jdou jinam. Nebo prostě změní práci a přestěhují se, aby nemuseli tolik dojíždět do místa, kde dělají. Nájemníci domů a bytů vám také budou častěji volat s různými problémy – když jim přestane svítit žárovka, splachovat záchod apod.
Komerční nemovitosti v USA mohou cizinci kupovat bez jakýchkoliv omezení. Budete potřebovat zhruba třetinu v hotovosti a na zbytek můžete získat výhodnou půjčku na pět, deset, patnáct, pětadvacet let. Půjčky vyřizují tzv. mortgage brokers nebo přímo banky. Mortgage broker vám většinou najde takový typ půjčky, který budete potřebovat.
Jako nejlepší zdroj nemovitostí po celých USA považuji web http://www.loopnet.com. Můžete hledat omezeně i zdarma, ale jde to. Placený účet umožňující plný přístup stojí myslím okolo $ 35 měsíčně. Já sám jsem si dlouho vystačil s účtem zdarma; placené služby jsem objednal jen kvůli tomu, že se prodejem nemovitostí moje firma MillionSaver.com profesionálně živí.
Prodej nemovitostí funguje nejčastěji přes realitní brokery. Jeden zastupuje kupujícího, druhý prodávajícího. Veškeré papíry a převod peněz zprostředkuje Title a Escrow company. V některých státech to jsou právníci, ale vždy to je nějaký nestranný prostředník, který zajistí, že title (práva na vlastnictví) jsou v pořádku a všechny zástavy jsou vyplacené, zařídí pojistku na případné budoucí problémy s title a zprostředkuje zápis v Recorder office (něco jako katastr nemovitostí).
Komerční nemovitosti (kanceláře, obchody) v USA mají většinou lepší cash flow než tzv. residential real estate (byty a domy). Když investuji např. $ 300 000, u residenčních nemovitostí mi tato investice může přinést $ 1 000–$ 1 600 měsíčně. U komerční nemovitosti to klidně může být až $ 3 000. Tyto částky se samozřejmě mohou lišit podle lokality, ale poměr ceny k výnosu bude všude podobný.
Z pohledu investora jde o to, jaký je třeba dát downpayment (základní splátka), aby vyšlo pozitivní cash flow po odečtení všech nákladů. Cílem je dát co nejmenší downpayment a ještě získat pozitivní cash flow. Naprosto ideální případ je nedat téměř žádné peníze a získat nemovitost. Říkáte si, že to není možné? Není to jednoduché, ale možné to je. Musíte však peníze mít. Zcela bez peněz to nejde.
Jeden z velmi zajímavých a relativně jednoduchých způsobů, jak můžete vydělat na nemovitostech, je kupovat v tzv. prvních fázích projektu (Phase 1). Američtí developeři se snaží prodat určité procento domů ještě dlouho předtím, než začnou stavět. A většinou se slevou. Samozřejmě záleží na tom, jaká je zrovna situace na trhu a v jaké oblasti se projekt realizuje.
Čím déle se ten projekt dokončuje, tím lépe pro vás, protože je šance, že stoupne jeho hodnota. Funguje to tak, že v okamžiku podepsání smlouvy se určí cena, která se pro vás již nemění.
Musíte dát nějaké peníze jako zálohu. Developer pak většinou zvedá ceny u domů, které ještě nemá prodané, podle toho, jaká část projektu je rozebrána. Hodně lidí totiž nechce něco rezervovat v okamžiku, kdy ještě není nic vidět. Jakmile už je vše postavené a vy kupujete pár posledních domů, tak je to vždy za nejvyšší ceny. Jestliže jste koupili v první fázi, tak zaplatíte méně než ti, co přišli poslední.
Některé projekty se mohou realizovat velmi dlouho. Mně nedávno volali z jednoho takového projektu na Floridě, ve kterém jsem zarezervoval condo (apartment) už před čtyřmi roky. Tak dlouho jim trvalo, než projekt dokončili. Ale trh šel za posledních pár let nahoru, takže to byla dobrá investice.
Kdybych bydlel v ČR a chtěl bych investovat v USA, tak si vyberu něco, co nebude vyžadovat moji fyzickou přítomnost.
Když se cokoliv rozbije (třeba nájemníci naházejí do záchodu různé věci, které tam nepatří) tak to musíte nechat hned spravit. To se u rodinných domů a bytů stává velmi často. Nájemníci volají s každou hloupostí.
Samozřejmě není problém zaměstnat tzv. management company, která se vám bude o vše starat (za 5–10 % z nájmu), nebo zavolat nějakého řemeslníka, aby opravy provedl. Problém je, že když osobně nevidíte, co se skutečně stalo, tak za opravu trvající pět minut zaplatíte klidně $ 500.
Takovéto opravy vám můžou udělat obrovskou díru v rozpočtu. Mám s tím vlastní zkušenosti. Měl jsem dům na Floridě. Management company šla ukázat dům k pronájmu potenciálnímu nájemníkovi. Někdo otočil kohoutkem. Zkoušel, jestli teče voda. Voda byla vypnutá. Později ji vodárna zapojila a celý dům byl vyplaven. Nikdo si ničeho nevšiml a voda stála na podlaze skoro týden. Opravy mě vyšly na více než $ 1 500.
Nevýhoda bytů a domů: náklady na opravy a management. Kromě toho se nájemníci rádi stěhují za lepšími nabídkami.
Nájemníci kanceláří jsou oproti uživatelům obytných nemovitostí mnohem stabilnější. Jakmile si jednou vytisknou vizitky a začnou podnikat, tak se nechtějí stěhovat. Většinou se přestěhují jen z důvodu krachu, nebo když potřebují větší prostory. Přestěhovat firmu je docela náročné. Čím déle nájemníka máte, tím déle vám vydrží. Proto mám osobně kanceláře velmi rád. Nájemníci kanceláří si také minimálně na něco stěžují. Nejsou s nimi téměř žádné starosti.
Pokud se ale něco rozbije, tak je s řemeslníky stejný problém jako u bytů. Když člověk není blízko, hrozí, že zaplatí za jakékoliv opravy mnohem více, než kdyby na ně dohlížel osobně.
Většina těchto komerčních nemovitostí je pronajímána zvláštním typem nájemní smlouvy, tzv. NNN lease. Znamená to, že jako majitel nejste zodpovědní téměř za nic. Nájemník se stará o všechny opravy, údržbu a dokonce jsou ošetřena různá zvýšení nákladů, např. když vzroste cena pojištění nebo daně z nemovitostí. V NNN lease vše platí nájemník. Takže víte, že dostanete nájem, a ať se stane, co se stane, nájemník se postará o zbytek.
NNN nájmy se uzavírají na delší dobu, např. na deset, dvacet i více let. Koupíte třeba Starbucks, McDonald‘s, KFC nebo jiný typ obchodu. Většinou máte tzv. corporate guarantee (garanci), takže i když provozovna zkrachuje, budete stále dostávat nájem po celou dobu platnosti smlouvy.
Pozemky jsou naprosto bezproblémové, ale bohužel z nich nemáte žádný příjem. Koupě pozemku je jen spekulace. Koupíte pozemek a doufáte, že ceny půjdou nahoru.
Na to není jednoduchá odpověď. Já upřednostňuji větší města, kde je vyšší šance získat nájemníky.
V USA jsou obrovské rozdíly v cenách. Čím menší město, tím nižší ceny. Klidně můžete koupit stejně vypadající dům za třicet tisíc nebo tři sta tisíc – záleží jen na tom, kde se nachází.
Třeba za $ 500 000 můžu koupit malou kancelář v Las Vegas (200 m2), nebo velkou kancelářskou budovu v Memphisu (1 700 m2). A přitom nájmy takovýchto kanceláří jsou téměř identické v obou městech.
V rostoucích a populárních městech bude vždy jednodušší nemovitost prodat. V těchto lokalitách máte i vyšší šanci, že porostou ceny. Je potřeba vše promyslet, vzít si tužku a papír, propočítat a pak udělat rozhodnutí.
Ekonomové používají různé chytré pomůcky, jejichž prostřednictvím mohou bez dlouhého přemýšlení rychle analyzovat a rozhodovat. Sám stejné pomůcky používám. Když posuzuji nějakou nemovitost předtím, než do ní investuji, zjistím si, kolik mi vydělá na nájmu za měsíc (např. $ 1 000). A pak se podívám, jaká je kupní cena (třeba $ 100 000).
Kupní cenu vydělím nájmem a dostanu číslo, v mém případě 100. Když vyjde číslo 100 a menší, tak vím, že to je velmi dobrá koupě. Když je číslo větší než 100, tak vím, že se jedná o špatnou koupi. Je to jednoduché a v podstatě to velmi dobře funguje (funguje to i v korunách, takže to můžete použít i mimo USA).
Nedávno jsem narazil na jinou pomůcku, podle níž se dá posoudit, zda jsou domy v určité oblasti předražené. Počítá se na základě průměrného příjmu (ten je v každé oblasti jiný) a cen nemovitostí. Cenu domu vydělíte ročním příjmem. V USA dostanete většinou číslo mezi 2 až 4. Čím nižší číslo, tím lépe. Když je číslo větší než 5, tak to znamená, že domy jsou v oblasti předražené a pro většinu lidí je problém si je koupit.
V době psaní tohoto textu byl v Las Vegas průměrný příjem $ 45 000 a průměrná cena domů $ 200 000. Vydělením těchto dvou hodnot dostaneme číslo 4,4. Las Vegas tedy není úplně nejlevnější.
Když jsem v Las Vegas začínal, průměrná cena domů byla kolem $ 150 000. V té době podíl vycházel 3,3. V roce 1999 to bylo dokonce 2,7. A ekonomové věří, že se to zase musí vrátit na původních 2,7. To je docela zajímavá informace. Je logické, že příjmy ovlivňují ceny nemovitostí a že se časem tedy poměr příjmů a cen musí dostat do normálu.
Tento výpočet je sice velmi zjednodušený pohled na věc, ale já mám taková zjednodušení rád. Člověk se může od něčeho odpíchnout, když přemýšlí nad investicemi a zvažuje, co dává smysl.
Náhodou jsem se probíral nějakými staršími dokumenty a našel jsem fotky z inspekce jedné nemovitosti. Když si v USA kupujete dům, tak vám každý doporučí nechat si udělat inspekci. K tomu jsou vyškolení lidé nebo firmy. Projdou celou stavbu a vyzkouší, zda fungují všechna světla a v každé zásuvce jde proud, jestli není rozbité topení a klimatizace, či náhodou někde netečou trubky nebo není problém se střechou. Samozřejmě si toho člověk může hodně zjistit sám, ale ne každému se chce lézt do sklepa nebo na střechu. Takto dostanete velmi podrobný report popisující všechny možné problémy.
Inspekce se provádějí také u úplně nových domů. A jsou ideální i pro případ, kdy kupujete nemovitost na dálku. Několikrát jsem již koupil nemovitost v jiném státě. Než abych strávil víkend cestováním a prolézáním domu, zaplatím pár stovek inspektorovi a ten mi pak pošle report i s fotkami. Inspekci dělám až v případě, že se dohodneme na ceně a máme podepsanou smlouvu. Je to taková poslední kontrola, než se obchod uzavře.
Většinou, když inspektor najde nějaké problémy, máte ještě dobrou šanci dostat dodatečnou slevu od prodávajícího na opravy. Je to i taktika pro vyjednávání (sám ji nepoužívám a nemám ji rád). Nabídnete za nemovitost vyšší částku (prodávající ji prodá raději vám než jiným zájemcům) a pak cenu usmlouváte kvůli problémům v inspekčním reportu (inspektor vždycky něco najde).
Musím se zmínit o další maličkosti, co zlepšila celkový vzhled mé kancelářské budovy v Memphisu. Nechal jsem natřít sloupy od venkovních lamp.
Tohle je něco, co mě baví u businessu s nemovitostmi. Stačí vylepšit pár drobností a hned se výrazně zvedne celkový dojem. Ono se to nezdá, ale takové maličkosti dělají obrovský rozdíl. Když se nemovitost prodává a kupující má dobrý pozitivní dojem, tak je schopen zaplatit mnohem více. Jde třeba o maličkosti za pár stovek, které ale cenu zvednou o tisíce dolarů.
V podkroví kanceláří v Memphisu mi sídlí asi deset těchto zvířátek. Nevím, jak se jim říká v češtině. V USA se tomu říká Racoon.
Roztomilé, že? Až na to, že mi tam prožírají střechu a pak teče voda dovnitř, když prší. Objednal jsem firmu, co je má odstranit. Není jednoduché je chytit – a když je chytí, tak prý stejně přijdou zpět. Když se jednou pustíte do nemovitostí, tak vás čekají přesně takové problémy, o kterých netušíte, že by vás mohly potkat. Přesto s nimi musíte počítat a musíte být připraveni na cokoliv.
Každé město má jiné daně z nemovitostí, jsou v nich dost velké rozdíly. Většinou můžete počítat, že daň z nemovitostí je zhruba okolo 1 % z ceny domu.
Např. pokud máte dům za $ 200 000, zaplatíte daň $ 2 000 ročně. Okolo 1 % je daň v Las Vegas nebo třeba i v Los Angeles. Některá města mají větší sazby, když je nemovitost komerční. V Chicagu to je údajně okolo 2 % a v Memphisu jsou daně zhruba 3 % pro komerční nemovitosti!
To je hodně důležitá informace, na kterou se musíte ptát před koupí jakékoliv nemovitosti v USA. Obzvlášť těch dražších. Daně vám můžou provozování pěkně prodražit.
Záleží na každém městě/county (county je něco jako kraj), jak si daně z nemovitostí určí. Z těchto daní se totiž financují veřejné služby (hasiči, školy, knihovny apod.). Většina měst má daně z nemovitostí okolo 1 % z ceny a daně se platí ročně. Třeba v Las Vegas je to blíže k 1 %, ale v Memphisu to je přes 3 %. Ta formule není přesně 1 % nebo 3 %. Formule je hodně složitá a nechci ji tady rozvádět, pro orientaci vám postačí zmíněná procenta.
Daň vybírá většinou tzv. Assessor office na úrovni county. Nejprve tedy zjistěte, jak se jmenuje county, kde se nemovitost nachází. Pokud vás např. zajímá dům, který je v Las Vegas, použijte Google a vyhledejte si název města spolu se slovem county. Z výsledků byste měli vyčíst název county, kam město patří. Třeba Las Vegas je v Clark county, Los Angeles je v Los Angeles county a Memphis v Shelby county.
Pak zadejte do Google název county a slovo assessor, třeba Clark County Assessor, a najdete oficiální stránky. Na nich jsou informace, jak se daň počítá, a kromě toho tam můžete zjišťovat údaje o jednotlivých nemovitostech a podívat se na online mapu.
Nejjednodušším způsobem, jak zjistit velikost daně, je kontaktovat realitního agenta v určité oblasti a zeptat se ho.
Daně z nemovitostí se moc často nemění. Je to politicky velmi citlivá otázka. Nikdo nemá rád zvyšování daní. Ale když jdou ceny nemovitostí nahoru, tak stoupá výše daně u každého domu automaticky (procenta zůstanou stejná, ale částka jde nahoru kvůli vyšším cenám domů).
Residenční nemovitosti se odepisují 27,5 roku, komerční 39 let. Odpisy se počítají tak, že vezmete cenu budovy (cenu pozemků odepisovat nelze) a vydělíte ji počtem let. To, co vám vyjde, si můžete odečíst ze základu daně.
Co se týká nákladových položek, tak úroky, které z půjčky zaplatíte, jsou odečitatelným nákladem. Veškeré opravy můžete odečíst okamžitě. U vylepšení záleží, jestli je to jen koberec nebo třeba nová střecha a podle toho se počítají odpisy.
Oceňování dělají odhadci pro účely bankovních půjček. Každá banka používá svého vlastního odhadce, takže do toho málokdy vidím.
Odhady pro placení daní si každé město dělá samo. Často třeba létají a fotí pozemky a domy z letadla. Když vidí, že došlo k nějakým změnám, tak naúčtují vyšší daň.
Finanční systém na hypotéky je v USA velmi rozvinutý. Získat půjčku na koupi domu je velmi jednoduché. Existuje spousta programů vyžadujících minimum papírování (low docs nebo no docs). V podstatě přes telefon odpovíte na základní otázky, banka připraví dokumenty, ty podepíšete a získáte půjčku.
Většina hypoték se dává na třicet let. Velmi obvyklé je získat tzv. fixed rate na celých třicet let. V tom je myslím rozdíl oproti Evropě, kde jsem slyšel, že se fixovaný úrok na třicet let nedává. Znamená to, že když máte úrok 6 %, tak se za celých třicet let se nezmění. To platí pro byty a domy. U komerčních nemovitostí je většinou limit pětadvacet let.
Jestliže nejste U.S. resident, tak můžete v USA nemovitost koupit s hypotékou, ale protože nemáte vybudovaný kredit, tak potřebujete mít zhruba 30 % na downpayment.
Většina půjček je bez pre-payment penalty. Tzn. vezmu si hypotéku na třicet let, ale za rok chci dům prodat. Není problém. Bance se splatí, co je dlužné, a banka neúčtuje žádné úroky navíc. Takže můžete refinancovat (měnit půjčky, když vám někdo nabídne lepší podmínky) nebo prodat dům, kdykoliv vás napadne.
Když máte peníze, ale nemáte třeba dobrý kredit, je možné při nákupu nemovitostí využít tzv. seller financing. Znamená to, že místo získání půjčky od banky vám půjčku dá přímo prodávající. Ne každý prodávající na to přistoupí, ale je hodně takových obchodů, při nichž se dá seller financing domluvit.
Velká pravděpodobnost, že někdo přistoupí na seller financing, je, když někdo vlastní nějakou nemovitost delší dobu a má ji kompletně splacenou. Prodávající může takto získat daňové výhody z prodeje (může rozložit příjem do více let). Dále prodávající získá více peněz z prodeje. Nedostane peníze hned, ale dostane úrok, který může být třeba ve výši 8–9 %.
Takový úrok by vám žádná banka nedala, navíc, peníze jsou zaručeny nemovitostí. Díky tomu se mi při jednom obchodě podařilo domluvit mnohem nižší cenu, protože prodávající počítal s tím, že vydělá spoustu peněz na úrocích. Bohužel jsem mu to překazil, protože jsem mu půjčku splatil předčasně.
Toto je i dobrý způsob pro lidi ze zahraničí, kteří chtějí kupovat nemovitost v USA. Když jsem třeba kupoval svoji první nemovitost, asi bych měl problémy dostat půjčku v bance, protože jsem neměl žádnou historii s kreditem. Ale měl jsem našetřené nějaké peníze na první splátku (downpayment). Prodávající většinou chtějí alespoň 20% downpayment. Transakce pak probíhá velmi rychle. A ještě ušetříte na různých poplatcích, které by vám banka účtovala.